Le GNI se réjouit qu’un grand nombre des recommandations soient progressivement suivies de dispositions légales et réglementaires pour réguler la location de meublés de tourisme.
Ces différentes avancées constituent dans leur ensemble une victoire pour tous les acteurs de cet écosystème :
- une information plus claire pour les consommateurs ;
- une limitation de certaines dérives de professionnalisation de la location de meublés de tourisme ;
- une meilleure connaissance par les administrations publiques du parc des hébergements privés disponible à la location ;
- une simplification des obligations administratives des loueurs de meublés de tourisme ;
- une responsabilité partagée pour les plateformes numériques qui veulent s’inscrire officiellement dans le paysage du tourisme français ;
- une concurrence de plus en plus loyale entre les différents types d’hébergement.
La Loi pour une République numérique
Le GNI a travaillé activement sur la Loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique (voir notre article sur l’article 52 régissant les avis en ligne). Cette loi vient compléter les dispositions de la Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, qui prévoit la possibilité pour toutes les communes d’exiger des propriétaires une demande d’autorisation préalable au changement d’usage ainsi que l’obligation pour les intermédiaires de rappeler aux loueurs la réglementation et d’obtenir de leur part une déclaration sur l’honneur qu’ils respectent bien leurs obligations.
La qualité de l’offreur
Tout d’abord l’article 49 de la Loi pour une République numérique régule l’information disponible sur toutes les plateformes en ligne (voir notre article « L’information sur les plateformes en ligne ») Parmi les informations que les plateformes doivent clairement communiquer aux consommateurs depuis le 1er janvier 2018, se trouve la qualité de l’offreur et le droit associé du consommateur.
Ainsi les consommateurs sont en mesure de connaître si la prestation est effectuée par un professionnel et un particulier et si leur protection relève du Droit des Consommateurs ou du Droit civil.
L’enregistrement des meublés en Mairie
L’article 51 de la Loi pour une République numérique a instauré la possibilité pour toutes les communes de mettre en place une déclaration préalable pour toute location de meublés (issus d’une résidence principale comme secondaire) Toutefois la procédure est plus directe pour les communes de plus de 200 000 habitants (et la petite couronne parisienne) et les zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants définies comme zones tendues (les autres communes doivent obtenir la décision du préfet sur proposition du maire).
Concernant la procédure, cette déclaration peut notamment être effectuée par téléservice et un numéro d’enregistrement est délivré lors de cette déclaration. Ce numéro est à mentionner sur toutes les offres de location.
Les modalités d’enregistrement
Selon le décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la déclaration prévue au II de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, lors de l’enregistrement le déclarant doit signaler :
- son identité et ses adresses postale et électronique,
- l’adresse précise du bien à louer,
- le statut de la résidence (principale ou non),
- le nombre de pièces et de lits et le classement éventuellement reçu,
Le GNI regrette que l’enregistrement en mairie soit uniquement déclaratif. Aucun document justificatif n’est prévu dans le décret d’application pour attester des informations transmises. De même le numéro identifiant le logement sur la taxe d’habitation est proposé comme possibilité sans être obligatoire.
L’AHTOP et le GNI ont réalisé un Guide de mise en œuvre de la procédure d’enregistrement à destination des municipalités et EPCI compétents. (Version 2019 à consulter ici)
Les obligations des plateformes de location de meublés
Concernant les responsabilités des plateformes proposant des locations de meublés de tourisme, celles-ci doivent :
- Obtenir de chaque loueur le statut de la résidence (principale ou autre) et le numéro d’enregistrement du logement pour les communes où il existe,
- Publier le numéro d’enregistrement sur chacune des offres concernées.
- Veiller à ce qu’une résidence principale ne soit pas louée plus de 120 jours par an et en informer la commune le cas échéant.
La Loi ELAN
L’article 145 de la Loi ELAN renforce les obligations des hôtes (modification de l’Art. L. 324-1-1 du code du tourisme) et des plateformes (modification de l’Art. L. 324-2-1 du code du tourisme) prévues dans la Loi pour une République numérique. Les communes bénéficient également d’actions plus étendues grâce à ces nouvelles rédactions.
De même les sanctions sont désormais fixées par la loi et non plus par décret :
|
|
Procédure d’enregistrement et publication du numéro d’enregistrement |
Retrait au-delà 120 jours maximum pour la location d’une résidence principale et l’absence de bilan (ou dans le mois) |
|
Particuliers |
Jusqu’à 5000€ |
Jusqu’à 10000€ |
|
Plateformes |
Jusqu’à 12500€ par meublé |
Jusqu’à 50000€ par meublé |
Les avantages pour les communes
La Loi ELAN est également très avantageuse pour les collectivités locales.
Les communes ayant instauré la procédure d’enregistrement peuvent demander un bilan des durées de location aux hôtes et aux plateformes. A ces dernières la demande peut concerner plusieurs meublés d’un périmètre défini. Ces bilans pourront permettre aux communes de mieux contrôler le respect des obligations des hôtes et des plateformes ainsi que de pouvoir avoir une vraie visibilité sur les locations de meublés sur son territoire (attractivité du territoire, activité économique…). Le bilan annuel doit contenir l’adresse précise du meublé, le numéro d’enregistrement et le nombre de jours de location effective dans l’année. Ces informations concernent tous les meublés de tourisme du territoire ciblé de l’année en cours et de l’année civile précédente même s’ils ne sont plus mis en location à la date de la demande.
Les sanctions sont fixées par une procédure judiciaire accélérée (en référés) et au bénéfice des communes des meublés de tourisme concernés.
Les agents municipaux et départementaux assermentés ont désormais légalement la compétence pour contrôler administrativement les hôtes comme les plateformes.
L’exclusion des chambres chez l’habitant
Le Décret n° 2019-1325 du 9 décembre 2019 mettant en application l’article 145 de la Loi ELAN, exclut la « chambre chez l’habitant » de la définition d’un meublé à partir du 1er janvier 2020. Dès lors « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »
La Loi Engagement et Proximité
L’Article 55 de la Loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique introduit une nouvelle disposition pour les communes ayant déjà mis en place une procédure d’enregistrement. Ainsi « une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. » L’objectif d’une telle délibération municipale doit être « la protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services »
Un décret d’application doit encore être pris pour faire entrer cette disposition en vigueur avec toutes ses modalités.
La sanction d’une absence d’autorisation à louer un local à usage commercial en meublé de tourisme pourra s’élever à 25000€.
Les autres points de régulation de la location de meublés de tourisme
La réforme de la taxe de séjour
Lire ici le communiqué de presse sur la réforme de la taxe de séjour.
Modification du calcul de la taxe de séjour
La Loi de Finances 2018 (LOI n° 2017-1775 du 28 décembre 2017) prévoit dans son article 44 qu’à compter du 1er janvier 2019, tous les hébergements en attente de classement ou sans classement seront soumis à une taxe de séjour s’établissant entre 1% à 5 % du coût par personne de la nuitée dans la limite du tarif le plus élevé adopté par la collectivité.
Cette taxe proportionnelle s’appliquera dès lors aux meublés loués via les plateformes, ceux-ci n’étant que très exceptionnellement classés. Ce nouveau dispositif permet ainsi d’établir une véritable équité entre ces acteurs et incitera au classement les meublés de tourisme faisant augmenter la qualité de tous les types d’hébergement en France.
Prélèvement de la taxe de séjour par les plateformes
L’article 45 de la Loi de Finances 2018 prévoit qu’au 1er janvier 2019 la collecte de la taxe de séjour des meublés de tourisme devra obligatoirement être effectuée par les plateformes numériques lorsqu’elles sont l’intermédiaire de paiement pour les loueurs non professionnels.
Actuellement les plateformes de location de meublés de tourisme peuvent procéder à cette collecte depuis la Loi de Finances 2015 (n°2014-1654 du 29 décembre 2014 - art. 67) sans que cela ne soit obligatoire.
La transmission des revenus perçus
L’article 10 de la loi N°2018-898 relative à la lutte contre la fraude, précise les modalités des obligations instaurées dans les lois de Finances de 2015 et 2016, de transmission d’un document récapitulant les montants perçus sur la plateforme à l’utilisateur et à l’administration fiscale. Un seul et même article, (Article 242 bis du Code général des impôts) indique donc l’ensemble des informations à fournir, permettant à l’administration fiscale d’avoir un moyen de contrôle. Une exception a été ajoutée à la transmission à l’administration fiscale, en cas de vente entre particuliers notamment de prestations de service en cas de partage de frais, si le montant annuel total perçu ou le nombre de transactions réalisées ne dépasse pas le seuil qui sera fixé par un arrêté ministériel. Les sanctions ont également été précisées (jusqu’à 50000€ en cas de manquement à l’information loyale, claire et transparente aux utilisateurs et 5% des sommes non déclarées en cas de manquement à la transmission du document récapitulatif)
A noter pour information, il existe une exonération d’impôts sur le revenu tiré de la location de meublés lorsque « les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer [fiscal]sont inférieures à 23 000 € ».
Suite au Décret du 26 décembre 2022, les opérateurs de la plateforme ont vu le format de déclaration à l’administration fiscale précisé, de sorte que les éléments d’identification des personnes physiques ou morales soient harmonisés parmi les états membres de l’Union européenne.
Les cotisations sociales
La Loi de Finances pour la Sécurité sociale 2017 prévoit dans son article 10 que les loueurs de location de meublés de tourisme cotisent au RSI à partir de 23000€ de revenus.
Le GNI se réjouit de cette réglementation qui enrichit l’écosystème du tourisme français. Néanmoins il recommande d’aller encore un peu plus loin dans certaines réglementations et surtout dans leur application.
Définition du loueur professionnel
L’article 49 de la Loi de Finances 2020 a modifié la définition du loueur de meublés en retirant l’obligation d’enregistrement au RCS. Ainsi un loueur est considéré comme professionnel si les recettes issues de cette activité dépassent 23000€ et sont supérieures aux autres revenus (salaires et assimilés, BNC, ou autres BIC)